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Application des règles relatives aux clauses abusives à une société professionnelle de l'immobilier et non de la construction

Published on : 16/12/2019 16 December Dec 12 2019
Droit immobilier
2019
2019 / Décembre

La société civile immobilière P a confié à Monsieur B, architecte, la maîtrise d'œuvre complète de la construction d'un bâtiment à usage professionnel. L'objet social de la SCI P était : «l'investissement et la gestion d'immobilier et notamment la mise en location d'immeubles dont elle a fait l'acquisition. » Le contrat prévoyait que, même en cas d'abandon du projet, et ceci pour quelle que raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d'œuvre, soit l’architecte. La SCI P a abandonné son projet, de sorte que l’architecte l’a assigné en paiement d'une somme correspondant à l'intégralité des honoraires prévus au contrat. Par arrêt en date du 26 juin 2018, la Cour d'Appel de DIJON a déclaré abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d'œuvre, et en a prononcé la nullité afin de rejeter la demande en paiement de Monsieur B, formée sur le fondement de cette clause, et de limiter le montant de ses honoraires. Monsieur B s'est pourvu en cassation, en arguant notamment du fait que la société P avait la qualité de professionnelle, et que la législation relative aux clauses abusives ne s'applique pas aux professionnels. Par ailleurs, Monsieur B arguait du fait que ne sont pas abusives les clauses qui ne visent qu'à assurer le caractère obligatoire du contrat. Concernant le premier argument soulevé par l’architecte, il est à noter que l'article L212-1 du Code de la Consommation, relatif aux clauses abusives, vise en effet « Les contrats conclus entre professionnels et consommateurs ». Par arrêt en date du 7 novembre 2019, la Cour de Cassation a rejeté les arguments soulevés par l'architecte en énonçant qu’ : « Ayant relevé que la SCI avait pour objet social l'investissement et la gestion d'immobilier, et notamment la mise en location d'immeubles dont elle avait fait l'acquisition, qu'elle était donc un professionnel de l'immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l'occasion du contrat de maîtrise d'œuvre litigieux, dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu'à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, la Cour d'Appel en a déduit, à bon droit, que la SCI n'était intervenue au contrat litigieux qu'en qualité de maître de l'ouvrage non professionnel, de sorte qu'elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l'article L132-1 du Code de la Consommation. » Ainsi, la SCI était un professionnel de l'immobilier, mais pas un professionnel de la construction.  Par ailleurs, la Cour de Cassation, dans son arrêt en date du 7 novembre 2019, énonce que « la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d'œuvre, par le seul fait de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu'il aurait effectivement réalisé sans qu'il n'en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l'ouvrage, qui, s'il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d'œuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s'était poursuivi jusqu'à son terme, la Cour d'Appel a retenu à bon droit que cette clause constituait une clause abusive. » Ainsi, la clause contenue au sein du contrat conclu entre la SCI P et Monsieur B était abusive. C’est donc à bon droit que la Cour d'Appel de DIJON a dit et jugé que la clause insérée dans le contrat de maîtrise d'œuvre était abusive, et en a prononcé la nullité.   *   *   *   Source : Civile 3, 7 novembre 2019, n° 18-23259  Lien: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039389105&fastReqId=183607548&fastPos=1      
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